一、物業管理企業的感念和特征
物業管理企業是依法成立的、具備專門的資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。
其特征可以歸納為以下三點：
第一、是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所；擁有明確的經營遵旨和符合法規的管理章程，具備相應的物業管理資質；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；所提供的服務是有償的和盈利性的。
第二，屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，確保物業正常使用，為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品，它主要是通過常規的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目，盡可能實現物業的保值和增值。因為，物業管理企業的“產品”，與工業等其它經濟組織是有區別的。
第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時，還承擔著物業區域和內公共秩序的維護，市政設備的配合管理、物業的裝修管理等，其它內容帶有公共管理的性質。
二、物業管理企業的分類
物業管理企業的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經濟成分來劃分
1．全民所有制物業管理企業
2．集體所有制物業管理企業
3．民營物業管理企業
4．外資物業管理企業
5．其他物業管理企業
(二)按股東出資形式來劃分
1．物業管理有限責任公司
2．物業管理股份有限公司
3．股份合作型物業管理企業
三、物業管理企業的常見模式
(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門
(二)獨立的物業管理企業
(三)物業管理集團公司
四、物業管理企業的工商注冊登記
根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定，物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。
一、物業管理企業的工商注冊登記（分為六個步驟）
(一)企業名稱的預先審核
(二)公司地址
(三)注冊資本
(四)股東人數和法定代表人
(五)公司人員
(六)公司章程
物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業的最重要基礎條件之一。企業章程的內容因企業性質和業務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內容包括：
五、物業管理企業的資質審批及管理
(一)物業管理企業的資質條件（注意：誰審批、誰頒發、誰管理）
物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理；省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
各資質等級物業管理企業的條件如下：
1．一級資質
2．二級資質
3．三級資質
(二)在申請資質時需提供的資料
新設立的物業管理企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。物業管理企業在領取營業執照之日起30天內，持以下資料向當地的房地產主管部門申請資質：
(三)物業管理企業的資質管理（內容）
六、物業管理企業的組織形式與機構設置
一、物業管理企業的組織形式（熟悉）
物業管理企業應根據自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業管理企業的組織形式有直線制、直線職能制、事業部制、矩陣制等。
(一)直線制
(1)主要優點
(2)主要缺點
(二)直線職能制
直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按專業分工設置相應的職能部門，實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。
(1)主要優點
(2)主要缺點
(三)事業部制
事業部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類集團公司按產品、地區或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。
(1)主要優點
(2)主要缺點
(四)矩陣制
矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上，按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統，縱橫交叉，構成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。
(1)主要優點
(2)主要缺點
（二）、物業管理企業組織機構設置的影響因素（了解）
(一)企業戰略因素
(二)外部環境因素
(三)技術因素
(四)組織規模及所處階段
（三）、物業管理企業組織機構設置的要求（了解）
(一)按照規模、任務設置
(二)統一領導、分層管理
(三)分工協作
(四)精干、高效、靈活
四、物業管理企業的機構設置（掌握）
物業管理企業規模較大、管理的物業較多時，企業的總體結構可分為兩級：企業總部和各項目管理機構(也有稱管理處、服務中心或服務處的)。在企業總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理機構的不同業務；項目管理機構負責具體管理服務操作。
一般情況下，企業職能機構及其職責，主要包括以下內容：
(一)總經理室
(二)人力資源部
(三)行政管理部
(四)財務部
(五)品質管理部
(六)市場拓展部
(七)經營管理部
(八)工程管理部
(九)安全管理部
(十)環境管理部
